Как правильно провести ОСС в новостройке: 4 ключевых особенностей

Согласно части 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 31.12.2017 №485-ФЗ), лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту или иному документу (дольщики), имеют право голосовать на общем собрании наравне с остальными собственниками помещений в новом МКД.

Как показывает наш опыт, застройщику невыгодно допускать к участию в общем собрании дольщиков сразу же после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, потому что зачастую уже есть «своя» управляющая компания, которую он пытается закрепить за вновь введённым в эксплуатацию многоквартирным домом.

Тем более что уже изначально застройщик в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию обязан заключить договор с так называемой временной управляющей организацией на срок не более трёх месяцев.

При этом органы местного самоуправления в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового многоквартирного дома обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. После проведения конкурса собственники в течение двух месяцев должны заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

В случае если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, то договор считается заключённым на условиях, определённых открытым конкурсом.

Таким образом, у бывших участников долевого строительства на первом этапе есть лишь немного времени, чтобы выбрать удобную для них управляющую организацию или создать своё ТСЖ.

При этом зачастую на пути у собственников на данном этапе встаёт застройщик, всячески продвигая свою управляющую компанию.

Поэтому бывшим дольщикам, принявшим по акту от застройщика помещения, желательно как можно быстрее провести общее собрания, учитывая при этом его особенности для новостройки.

 

4 ключевых особенности:

 

 

1) Инициатором общего собрания должно быть лицо, которое уже зарегистрировало своё право собственности в Росреестре;

 

2) Нужно грамотно составить реестр собственников (дольщиков) для общего собрания собственников в новостройке. При этом нужно учитывать, что большая часть дольщиков на момент проведения первого ОСС, как правило, еще не зарегистрировало своё право. Информацию об этом придётся запрашивать у застройщика, который не очень охотно ей делится. Быстрее всего эту будет через общие чаты многоквартирного дома.

3) Важно правильно определить суммарную площадь всех помещений в многоквартирном доме. Это особенно актуально при проведении общих собраний в новостройках, где часто допускаются ошибки в расчётах. Нередко за 100% голосов принимают не площадь всех помещений в доме, а только общую площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД. Такой подход является серьёзным нарушением. За 100% голосов необходимо брать все площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которая указана в техническом паспорт дома.

4) Точно определить оставшееся количество голосов застройщика. Как показывает судебная практика, застройщик имеет право участвовать в голосовании только в случае оформления на себя передаточных актов на нереализованные им помещения. (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33 – 11082/2019, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88 – 3251/2020)

 

Заключение:

 

Инициативной группе, проводящей первое общее собрание собственников, необходимо учесть все перечисленные особенности новостроек. Также важно соблюдать обязательные требования и действия, характерные для проведения собраний в многоквартирных домах. Среди них:

- грамотное составление повестки ОСС;
- выбор соответствующей формы ОСС;
- своевременное и корректное уведомление собственников о проведении собрания;
- правильный подсчёт голосов;
- надлежащее оформление и доведение результатов собрания до сведения собственников;
- передача итогового протокола с приложениями в жилищную инспекцию;
- размещение данных в системе ГИС ЖКХ

 

Вам может быть интересно: